چگونه ملک مشاع را بفروشیم
فروش ملک مشاع از جمله موضوعات متداولی است که در دعاوی ملکی با آن روبرو هستیم. برای آشنایی با نحوه و شرایط فروش ملک مشاع در قدم اول لازم است معنای ملک مشاع را بدانیم. ملک مشاع، به ملکی گفته میشود که بین دو الی چند نفر مشترک است. یا به عبارتی دیگر هر قسمتی از ملک به همه شرکا تعلق دارد.
در ملک های مشاع هر کدام از شرکا نسبت به هر جزء و قسمت ملک حق مالکیت دارند. چنین وضعیتی ممکن است با اعمال حقوقی از جمله هبه مال و خرید و فروش ملک به دو الی چند نفر به وجود آید. برای مثال فردی، مثلا آقای x, مالک شش دانگ از یک باب مغازه است و به صورت مشاعی دو دانگ از شش دانگ را به آقای y میفروشد و به این صورت هردو صاحب مغازه محسوب میشوند.
فرض دیگری که وجود دارد، وضعیت اشاعه در ماترک است یعنی اموال باقی مانده از شخص فوت شده. به طور مثال هنگامی که یک خانه سهم الارث چهار نفر باشد هر کدام از این چهار نفر به نسبت سهم خود در آن ملک، مالک و شریک یکدیگر هستند.
البته معنای این اشاعه این نیست که امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر یک از این چهار نفر در املاک ثبت شده وجود ندارد. در نهایت با توجه به سهم مشاعی هر یک از مالکان، یک سند مالکیت جداگانه صادر میشود و سهم شریک یا شرکای مشاعی نیز در آن درج و مشخص میشود (مثلا ۳ دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).
برای فروش ملک کشاع بهتر است با سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید.
کار را به کاردان بسپارید!
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری
کار را به کاردان بسپارید!
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری متخصص در دعاوی ملکی، ارثی و قراردادی، در سراسر ایران فعالیت دارد. هر کجای ایران هستید کافی است با شماره زیر تماس بگیرید تا علاوه بر مشاوره، با بررسی دعاوی شما، بهترین مسیر را برای رسیدن به حق و حقوق قانونی خود پیدا کنید. چنانچه در استان‌های ایلام، کرمانشاه و لرستان ساکن هستید، می‌توانید به صورت حضوری مراجعه نمایید.
✅ شماره تماس سمیه خدایی پور در سراسر ایران
چگونه ملک مشاع را بفروشیم ؟
ملک های مشاع نسبت به ملک هایی که تحت مالکیت یک نفر هستند، ممکن است با قیمت ارزان تری به فروش برسند که دلیل آن مشخص است، چند مالکیتی بودن و اختلاف هایی که ممکن است بین مالکان باشد. لازم است بدانید هرکدام از مالکان ملک مشاع این حق را دارند که بدون کسب اجازه از دیگر مالکان نسبت به فروش یا اجاره سهم خود اقدام کنند. به چنین اقداماتی در اصطلاح، تصرفات حقوقی میگویند. نقطه مقابل تصرفات حقوقی، تصرفات مادی هستند. تصرفات مادی شامل تصرفاتی هستند که نسبت به جنبه فیزیکی مال صورت میگیرند. با وجود اینکه تصرفات حقوقی از جمله فروش سهم خود حتی بدون اجازه دیگر شرکا امکان پذیر و قانونی است، اما تصرف مادی در ملک مشاع به هر شکل، به اجازه دیگر شرکا نیاز دارد. به عنوان مثال اگر x و y از مالکان مشاعی یک ملک باشند، تصرفات مادی هر کدام از آنها در ملک مذکور مشروط به کسب اجازه از شریک دیگر است ولی اگر x بخواهد سهم خودش را به شخص سومی بفروشد، این کار بلامانع و کاملا قانونی است و نیازی به اجازه شریک دیگر نیست. حالا پس از انتقال مالکیت اگر مالک جدید بخواهد در آن ملک سکونت یا هرگونه تصرفی داشته باشد، مالک دیگر در صورت نداشتن رضایت و اطلاع میتواند از اقدامات و تصرف مالک جدید جلوگیری کند که این جلوگیری کاملا قانونی است. به دلیل وجود همین نوع مشکلات در تصرفات مادی است که مالکان ملک های مشاع سعی میکنند که ملک خود را از حالت مشاع خارج کنند.
بیشتر بخوانید:
مراحل تبدیل سند اوقافی به ملکی
روش‌های مختلف خاتمه دادن به وضعیت اشاعه ملک مشاع
خاتمه دادن به شراکت با توافق طرفین :
برای پایان دادن به مالکیت ملک مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه کرد چون که قوانین و مقررات نسبت به نوع مال متفاوت و ویژه است. بنابراین با نگاه ویژه که صرفاً به اموال غیر منقول یعنی زمین و ملک نظر دارد باید گفت در صورت توافق نمودن شرکای ملک مشاع با همدیگر، میتوانند ملک مشاع را به گونه‌ای که همه شرکا رضایت داشته باشند، تقسیم کنند. در این شرایط یک تقسیم نامه تنظیم میشود که میتواند عادی یا رسمی باشد که البته برای رسمی بودن تقسیم نامه باید به دفترخانه ثبت اسناد رسمی مراجعه کنید. البته باید به این نکته توجه داشته باشید که این تقسیم نامه زمانی دارای اعتبار است که بین شرکا فرد غایب یا افرادی مثل کودکان یا کسانی که سلامت ذهنی ندارند یا افرادی که قادر به تصرفات معقول اموال خود نیستند یعنی محجورین وجود نداشته باشند. در صورت وجود چنین شرایطی برای رعایت مصلحت این افراد، تصمیم گیری درباره نحوه تقسیم ملک مشاع به عهده دادگاه خواهد بود.
خاتمه دادن به شراکت در شرایطی مانند بروز اختلاف :
در صورت اختلاف و درگیری بین شرکا، هر کدام از شرکا میتوانند جهت تقسیم ملک، که در اصلاح قوانین ثبتی “افراز” نام دارد، اقدام کنند.
برای فروش ملک مشاع باید به کدام مرجع مراجعه کرد ؟
در چنین شرایطی باید وضعیت ثبتی ملک، بررسی شود. اگر ملک مذکور دارای هیچ سابقه ثبتی در دفاتر املاک نباشد یعنی ثبت ملک در دفاتر اسناد رسمی صورت نگرفته باشد، مرجع صالح جهت اقامه دعوی، محل قرارگیری ملک مذکور خواهد بود و در صورتی که ملک مشاع مذکور سابقه ثبتی در دفتر املاک داشته باشد درخواست برای تقسیم از اداره ثبت محل قرارگیری ملک صورت میگیرد. در نتیجه در اکثر موارد متقاضی باید درخواست خود برای تقسیم را به واحد ثبتی حوزه‌ای که ثبت ملک مشاع مذکور در آنجا صورت گرفته تقدیم کند و در صورت دارا بودن قابلیت تقسیم مطابق قوانین و مقررات، ادامه فرایند عملیات افراز یا همان تقسیم در مرجع ثبتی مربوطه انجام میشود. ولی در صورت بررسی‌های واحد ثبتی، به دلایلی مثل مساحت ملک یا … امکان تقسیم ملک وجود نداشته باشد متقاضی نمیتواند به دادگستری مراجعه و درخواست خود را مطرح کند. درباره مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه کنید که در دادخواست برای افراز (تقسیم) ملک مشاع، باید نام تمامی شرکا در دادخواست ذکر شود. حال چه به عنوان خواهان، چه به عنوان خوانده.
بیشتر بخوانید:
وکیل دعاوی ملکی کیست و چه اختياراتی دارد؟
فرآیند فروش ملک مشاع در اداره ثبت
بعد از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست برای افراز، فرآیند اداری انجام میشود. به این شکل که نماینده ثبت به دنبال درخواست افراز به پرونده ثبتی ملک مراجعه میکند. لازم است بدانید که یک شماره پلاک ثبتی وجود دارد که در سند مالکیت درج شده و این پلاک ثبتی معرفی کننده پرونده‌ای است که در خصوص همان ملک در اداره ثبت موجود است. بعد از انجام بررسی‌های لازم توسط مسئول واحد ثبتی و تحویل پرونده به نقشه بردار ثبت، در صورت به حد نصاب رسیدن مساحت ملک بر اساس اصول اداره ثبت، طی یک روز و تاریخ مشخص از تمامی شرکا و نماینده ثبت، برای بازدید از ملک دعوت میشود و نقشه بردار پس از بازدید، اقدام به تهیه صورت جلسه‌ای از وضعیت ملک میکند که باید تمامی شرکا آن را امضا کنند و در نهایت نقشه بردار اعلام میکند که ملک قابل تقسیم است یا نه. تصمیم گیری واحد ثبتی درباره عدم قابلیت افراز، از طرف هر کدام از شرکا به مدت ده روز در دادگاه عمومی حقوقی که در حوزه قرارگیری ملک قرار دارد قابل اعتراض خواهد بود.
در صورتی که ملک مشاع قابل تقسیم نباشد باید چه کرد؟
در صورت تشخیص اداره ثبت مبنی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، یک گواهینامه مبنی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک به متقاضی ارائه میشود و متقاضی میتواند با استناد به این گواهی به همراه سایر مدارک شامل مدارک شناسایی و تصویر کپی برابر اصل سند مالکیت، درخواستی برای فروش ملک مشاع مذکور به دادگاه حقوقی حوزه‌ای که ملک در آنجا قرار دارد ارائه کند.
این درخواست بایستی در قالب یک دادخواست (فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری وجود دارد) صورت گیرد. البته به این نکته توجه داشته باشید که تنظیم این دادخواست در تهران از طریق دفاتر مربوط به خدمات الکترونیک قضائی صورت میگیرد.
بعد از ارائه این دادخواست و صدور دستور فروش از طرف دادگاه و تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، اقدامات لازم را برای مزایده و فروش ملک مشاع انجام خواهد داد.
| سمیه خدایی پور متخصص دعاوی ملکی در سراسر ایران | ||
| بهترین وکیل ملکی در کرمانشاه | بهترین وکیل ملکی در خرم آباد | بهترین وکیل ملکی در ایلام |