بانک ها، به خصوص بانک مسکن، به طور معمول در ازای وثیقه گذاشتن سند ملکی، وام های خوبی به مشتریان خود میدهند. به این صورت که پس از پرداخت وام، خانه به رهن بانک درخواهد آمد و سند آن تا زمان پرداخت اقساط، که معمولا تعدا آن ها زیاد است، نزد بانک باقی میماند. اگر که بخواهید با سند خانه وام دیگری بگیرید و یا خانه را بفروشید، احتمالا با مشکل مواجه میشوید. بنابراین اینجانت سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری میخواهم به پرسش چطور سند خانه را از رهن بانک خارج کنیم ؟ در این مقاله پاسخ دهم.
کار را به کاردان بسپارید!
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری
کار را به کاردان بسپارید!
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری متخصص در دعاوی ملکی، ارثی و قراردادی، در سراسر ایران فعالیت دارد. هر کجای ایران هستید کافی است با شماره زیر تماس بگیرید تا علاوه بر مشاوره، با بررسی دعاوی شما، بهترین مسیر را برای رسیدن به حق و حقوق قانونی خود پیدا کنید. چنانچه در استانهای ایلام، کرمانشاه و لرستان ساکن هستید، میتوانید به صورت حضوری مراجعه نمایید.
✅ شماره تماس سمیه خدایی پور در سراسر ایران
چطور سند خانه را از رهن بانک خارج کنیم؟
روش اول : تسویه حساب کامل
اولین روش برای فک رهن سند خانه، تسویه حساب کامل با بانک میباشد. هر زمانی که شما قصد تسویه حساب را داشته باشید، بانک بررسی خواهد کرد که از اصل بدهی شما، نه سود وام، چقدر باقیمانده و شما با پرداخت کردن یکجای آن با بانک تسویه حساب خواهید کرد. با این روش به طور طبیعی شما سندتان را از رهن بانک خارج کردهاید.
لازم است به یک نکته توجه داشته باشید تا مثل خیلی از مشتریان دچار اشتباهات محاسباتی نشوید. معمولا افراد قبل از مراجعه جهت تسویه حساب، مجموع اقساط پرداختی را جمع زده و از مبلغ وامی که گرفتهاند کسر میکنند و تصور میکنند که عدد به دست آمده مبلغی میباشد که باید به بانک پرداخت کنند، در حالی که اصل ماجرا چیز دیگری است.
اقساط ماهانه شما از دو قسمت اصلی بدهی و سود بازپرداخت تشکیل شده است. با اینکه مبلغ اقساط شما در طپل زمان دوره بازپرداخت ثابت است، ولی سهم اصل بدهی و سود از هر قسط به مرور تغییر خواهد کرد. به این شکل که در اقساط اولیه شما عمدتا درحال پرداخت سود وام به بانک هستید و بخش اندکی از اقساط اولیه شما مرتبط با اصل بدهیتان میباشد. هر چه به اتمام دوره بازپرداخت نزدیک میشوید سهم اصل بدهی در هر قسط بیشتر خواهد شد. مثلا امکان دارد در ابتدا ۸۰ درصد از هر قسط سود وام و ۲۰ درصد اصل بدهی باشد که به مرور از سهم یکی کم میشود و به دیگری اضافه خواهد شد.
پس توجه کنید در زمان تسویه حساب با بانک، کمکردن مجموع اقساط پرداخت شده از اصل مبلغ بدهی، مبلغ تسویه حساب را تعیین نمیکند، چون بخش زیادی از اقساطی که پرداخت کردهاید در واقع سود وام بوده است. پس اگر به بانک رفتید و با رقم بالاتری جهت تسویه حساب مواجه شدید، تعجب نکنید.
روش دوم : سپرده گذاری
برخی از بانک ها، از جمله بانک مسکن، این گزینه را در اختیار مشتری میگذارند که به ازای سپردهگذاری، سند را از رهن بانک خارج کنند. به طور مثال شرایط بانک مسکن را با هم مرور میکنیم.
بانک مسکن جهت فک رهن سند املاک طرحی به نام “رها” دارد. در این طرح، مشتری با سپرده گذاری ۱۱۰ درصد باقی مانده از اصل بدهی در بانک قادر است نامه فک رهن را از شعبه دریافت کند و خانهاش را از رهن بانک دربیاورد.
به طور مثال اگر شما یک وام ۶۰ میلیون تومانی دریافت کردهاید و ۴۰ میلیون تومان از اصل وام (و نه سود آن) را پرداخت کرده باشید، از اصل بدهی شما ۲۰ میلیون تومان باقی مانده است و شما با سپرده گذاری ۲۲ میلیونی در بانک میتوانید سند را از رهن بانک خارج نمایید. البته تا پایان پرداخت اقساط، شما اجازه برداشت از این حساب را ندارید، ولی بانک برای حساب شما سودی معادل با بیش ترین سود مجاز بانکی، در نظر خواهد گرفت که میتوانید آن را به صورت ماهانه و یا سالانه دریافت کنید.
البته بر اساس قوانین بانک مسکن جهت استفاده از خدمات طرح رها حداکثر باید ۶۰ دوره قسط ماهانه از بازپرداخت وام شما باقی مانده باشد، اما فعلا این طرح بدون محدودیت اجرا خواهد شد.
بیشتر بخوانید:
تسویه حساب یا سپرده گذاری
در نگاه اول امکان دارد به نظر برسد که تسویه حساب از فک رهن با سپرده گذاری اقتصادی تر میباشد. چون اولا باید مبلغ کمتری (۱۰۰ درصد بدهی باقیمانده) را به صورت نقدی پرداخت کنید و از طرفی هم پولتان را برای مدتی طولانی بلوکه نکردهاید. اما باید اطلاع داشته باشید که همه چیز به این بستگی خواهد داشت که شما تا به حال چند قسط را پرداخت کردهاید.
قبل از این در مورد سهم سود و اصل بدهی از هر قسط توضیحاتی دادیم. اگر سهم اصل و سود از هر قسط برابر بود، فک رهن از راه تسویه حساب در هر زمان بهتر از سپرده گذاری بود. چون به این شکل شما با تسویه حساب، بخش عمدهای از سود بانک را پرداخت نمیکردید. اما باید توجه داشته باشید که با سیستم فعلی اگر شما یک جا بدهی باقی مانده خودتان را به بانک پرداخت کنید عملا در پرداخت سود صرفه جویی نکردهاید، چون در حقیقت سود وام را طی اقساط ابتدایی به بانک پرداخت کردهاید.
ولی با سپرده گذاری علاوه بر اینکه سود ماهانه از بانک دریافت میکنید و این سود میتواند در پرداخت اقساط کمک حال شما باشد، سند شما را هم از رهن بانک خارج میکنید. از آنجایی که اقساط باقی مانده عمدتا شامل اصل بدهی شما به بانک میباشد، ضرری هم نکردهاید.
ولی اگر مدت زمان زیادی از شروع بازپرداخت وام شما نگذشته باشد و نیاز دارید که خانهتان را از رهن بانک خارج کنید، فک رهن از راه تسویه حساب به صرفه تر میباشد. چون در اوایل سهم سود از اقساط زیاد میباشد و اگر شما بدهیتان را یکجا تسویه کنید، هم دیگر نیازی به پرداخت کردن بخش عمدهای از سود ندارید و هم فقط باید به اندازه ۱۰۰ درصد اصل بدهی (به جای ۱۱۰ درصد) نقدینگی داشته باشید.
فروش خانه بدون فک رهن
امکان دارد کسانی به شما پیشنهاد بدهند که به صورت قولنامهای و بدون فک رهن خانهتان را معامله کنید. هر چند که طبق قوانین مدنی اصل این معامله باطل نمیباشد، چون شما چیزی را معامله کردهاید که در واقع مالک آن بودهاید، ولی بانک میتواند بر علیه شما به جرم کلاه برداری شکایت کند. دلیل این کار هم آن است که معامله شما میتواند به منافع بانک که سند شما را در رهن خود دارد آسیب برساند. در نتیجه اکیدا توصیه میکنیم که بدون فک رهن و یا بدون اجازه رسمی از بانک، خانهای که در رهن بانک است را معامله نکنید. در غیر این صورت، عواقب قضائی آن را باید به جان بخرید.
بیشتر بخوانید:
وکیل دعاوی ملکی کیست و چه اختياراتی دارد؟
مدت زمان تبدیل سند منگوله دار به تک برگی
جمع بندی
در شرایطی که نیاز باشد سند خانهای که در رهن بانک است قبل از تمام شدن قسط های وام آزاد شود، میتوان با تسویه حساب کامل و یا سپرده گذاری به این هدف رسید.
جهت فک رهن سند از طریق تسویه حساب، بانک میزان بدهی باقی مانده از اصل وام را محاسبه کرده و با پرداخت کامل آن سند خانه را آزاد خواهد کرد. در روش سپرده گذاری نیاز است که مبلغی معادل بدهی باقی مانده از اصل وامتان را در بانک سپرده گذاری کنید تا سند خانهتان از رهن بانک خارج شود.
انتخاب کردن بین روش های تسویه حساب کامل و یا روش سپرده گذاری بستگی به شرایط هر شخص و مقدار اقساط باقی مانده دارد. در نتیجه بدون بررسی دقیق و حساب و کتاب کامل، نباید دست به کاری بزنید.
| سمیه خدایی پور متخصص دعاوی ملکی در سراسر ایران | ||
| بهترین وکیل ملکی در کرمانشاه | بهترین وکیل ملکی در خرم آباد | بهترین وکیل ملکی در ایلام |