فسخ قرارداد اجاره در دو صورت رخ می‌دهد. یا از طرف موجر (صاحب ملک) قبل از اتمام قرارداد یا از طرف مستاجر. به طور معمول در معاملات ملکی شرایط و تعهداتی را برای موجر و مستاجر معین می‌کنند و الزاماتی برای طرفین مشخص می‌شود. حال چنانچه هر یک از طرفین قرارداد این الزامات و تعهدات را انجام ندهند، در قرارداد اجاره قید خواهد شد که طرف مقابل حق فسخ اجاره را داشته باشد. در این مقاله از سایت سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری قصد داریم در رابطه با چگونگی فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل و قبل از تحویل توضیحاتی را به شما عزیزان ارائه دهیم.
کار را به کاردان بسپارید!
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری
کار را به کاردان بسپارید!
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری متخصص در دعاوی ملکی، ارثی و قراردادی، در سراسر ایران فعالیت دارد. هر کجای ایران هستید کافی است با شماره زیر تماس بگیرید تا علاوه بر مشاوره، با بررسی دعاوی شما، بهترین مسیر را برای رسیدن به حق و حقوق قانونی خود پیدا کنید. چنانچه در استان‌های ایلام، کرمانشاه و لرستان ساکن هستید، می‌توانید به صورت حضوری مراجعه نمایید.
✅ شماره تماس سمیه خدایی پور در سراسر ایران
فسخ قرارداد یعنی چه؟
در واقع فسخ قرارداد یکی از روش های برهم زدن و پایان دادن به قرارداد می‌باشد. به معنی دیگر دو طرف قرارداد یا یکی از آن ها این حق را دارد که درباره بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم گیری کند. در اصطلاحات حقوقی به حق فسخ قرارداد، خِیار یا خِیار فسخ گفته می‌شود.
خیار به معنی اختیار می‌باشد که منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ کردن معامله دارد. در خقیقت خیار، حقی می‌باشد که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد و یا هر دوی آن ها می‌دهد تا قراردادی که منعقد کرده‌اند را به پایان برسانند. این حق، نیازمند توافق و تراضی طرفین قرارداد نیست.
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل
مستاجر بر اساس قانون حق دارد از زمان عقد قرارداد اجاره تا زمان تحویل گرفتن ملک، در صورت مشاهده هر عیب و نقصی در ملک، اقدام به فسخ قراداد کند. هر چند مدت تقریبا زیادی از عقد قرارداد گذشته باشد.
همچنین در شرایطی که صاحب ملک در متن اجاره نامه متعهد شود عیب و نقص های ملک را رفع خواهد کرد یا اقداماتی برای تسهیل در استفاده از ملک، مثل نصب تجهیزات و … تا مهلت مقرر انجام ندهد و به تعهداتش عمل نکند، مستاجر این حق را خواهد داشت که اقدام به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل کند.
یکی دیگر از نکات و مواردی که می‌تواند باعث باطل شدن قرارداد اجاره قبل از تحویل شود، مغایرت ملک با توضیحات نوشته شده در قرارداد اجاره می‌باشد. همچنین صاحب ملک هم می‌تواند در صورت ذکر کردن شرط فسخ قرارداد در اجاره نامه، قبل از تحویل دادن ملک به مستاجر، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند و خسارات ناشی از آن را به مستاجر بپردازد.
فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل
به طور معمول در قرارداد های اجاره قید خواهد شد که مستاجر می‌بایست از عین مستاجره و ملک اجاره داده شده در زمینه و مورد خاصی استفاده کند. به طور مثال جهت سکونت، و یا دفتر کار، و یا انبار، مورد استفاده قرار بگیرد.
در شرایطی که مستاجر برخلاف تعهد و شرایط نوشته شده در قرارداد اجاره از ملک مورد نظر استفاده کند، به طور مثال ملک را جهت سکونت اجاره کرده اما از ملک به عنوان دفتر کار استفاده می‌کند و یا بالعکس، و یا مغازه‌ای را جهت سوپر مارکت اجاره کرده ولی ملک را به دکان آهنگری تبدیل می‌کند، در این شرایط موجر یا همان صاحب ملک این حق را خواهد داشت که قرارداد اجاره را فسخ کند.
از موارد دیگر فسخ اجاره به وسیله صاحب ملک، پرداخت نکردن هزینه اجاره به مدت ۳ ماه توسط مستاجر است که در این شرایط برای صاحب ملک حق فسخ به وجود خواهد آمد که در این مورد قانون گذار شرایط خاصی را پیش بینی کرده است. همچنین به پایان رسیدن مدت اجاره از مواردی می‌باشد که برای صاحب ملک حق فسخ ایجاد خواهد کرد.
بیشتر بخوانید:
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
طبق ماده ۶ در صورتی که عین مستاجره (چیزی که اجاره داده شده است.) با اوصافی که در اجاره نامه نوشته شده منطبق نباشد، البته با رعایت ماده ۴۱۵ قانونی مدنی، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ کند.
در مواردی که طبق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق پیدا کند. برای نمونه در بعضی قرارداد ها اجازه فسخ قرارداد از طرف مستاجر محدود به علت های خاصی امکان پذیر می‌باشد که مشخص کردن آن علت ها با توافق و اتفاق نظر دو طرف قرارداد صورت خواهد گرفت.
هر زمان مورد اجاره کلی یا جزئی در معرض خرابی قرار بگیرد به نحوی که باعث نقض حق انتفاع (حق انتفاع حقی می‌باشد که در پی آن، شخص می‌تواند از مالی که عین و منافع آن به فرد دیگری تعلق دارد، استفاده کند.) شود و قابل تعمیر هم نباشد، مستاجر حق فسخ خواهد داشت.
بر اساس ماده ۷ هر زمان مستاجر به دلیل اتمام مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره، ملک اجاره شده را تخلیه کند و صاحب ملک از تحویل گرفتن آن خودداری کند، مستاجر قادر می‌باشد به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده و تخلیه کامل مورد اجاره (چیزی که اجاره داده شده است.) را تامین دلیل کند و کلید ملک را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از زمانی که کلید به دادگاه ارائه داده شد، صاحب ملک حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده نخواهد داشت و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به صاحب ملک یا نماینده قانونی او اخطار خواهد کرد که جهت تحویل مورد اجاره و دریافت کلید حضور پیدا کنند.
فسخ قرارداد اجاره به علت پرداخت نکردن اجاره بها
بر اساس توافقی که بین موجر (صاحب ملک) و مستاجر در قرارداد کتبی وجود دارد، مستاجر وظیف دارد مبلغی را به عنوان اجاره بها، ماهانه به موجر واریز کند ولی در بعضی مواقع امکان دارد مستاجر طبق توافق به وعده خود عمل نکند و اجاره بها را نپردازد. در این صورت موجر می‌تواند با بهره گرفتن از روش هایی به حق خود برسد. طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر (مالک) و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اگر که مستاجر مبلغ اجاره خود را پرداخت نکند، موجر می‌تواند درخواست حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره و یا تخلیه را از دادگاه داشته باشد.
فسخ قرارداد اجاره با کد رهگیری
در حقیقت فسخ کد رهگیری اجاره نامه عبارت درستی نمی‌باشد. چون کد رهگیری صادر شده غیر قابل فسخ است و اساسا استفاده از این اصطلاح یعنی فسخ برای کد رهگیری اشتباه می‌باشد. عبارت صحیح این است که بگوییم : فسخ قراردادی که برای آن، کد رهگیری دریافت کرده باشیم.
بعضی از مالکان در رابطه با فسخ اجاره نامه دغدغه و نگرانی هایی دارند. این نگرانی به این دلیل است که نمی‌دانند اگر برای اجاره نامه کد رهگیری دریافت کنند، در صورت فسخ چه اتفاقی ممکن است برای اطلاعات ثبت شده آن ها در سامانه های مالیاتی کشور رخ دهد. در این مورد باید اطلاع داشته باشید که لغو شدن یا ابطال قرارداد دو حالت دارد:
- با رضایت طرفین قرارداد انجام می‌شود.
- به واسطه شرطی که در قرارداد نوشته شده، قرارداد به صورت یک طرفه فسخ می‌شود.
در شرایطی که قرارداد اجاره نامه با رضایت طرفین قرارداد فسخ شود، موجر و مستاجر با مراجعه به مشاور املاک و اعلام کردن این موضوع، می‌توانند قرارداد را اقاله (توافق طرفین قرارداد جهت فسخ قرارداد) کنند. مشاور املاک هم با مراجعه به سامانه صدور کد رهگیری، اقاله شدن قرارداد را اعلام خواهد کرد.
| سمیه خدایی پور متخصص دعاوی ملکی در سراسر ایران | ||
| بهترین وکیل ملکی در کرمانشاه | بهترین وکیل ملکی در خرم آباد | بهترین وکیل ملکی در ایلام |