فروش ملک بدون انحصار وراثت
پس از دریافت اسنادی مثل گواهی حصر ورثه یا حتی انجام اقداماتی مانند تقسیم ارث، امکان دارد ورثه، جهت فروش سهم الارث خود اقدام کنند. در این مقاله از وبسایت سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری، مسائل متعددی را بررسی خواهیم کرد. در این مطلب، به فرض‌های مختلفی اشاره می‌کنیم و همچنین شرایطی که وجود آن‌ها برای صحت فروش الزامی می‌باشد را بیان می‌کنیم.
چرا فروش سهم الارث ؟!
با توجه به وضعیت امروز خانواده‌ها، معمولا می‌بینیم که ورثه، سهم الارث خود را به سایر افراد، انتقال می‌دهند. این انتقال، ممکن است توسط قرارداد فروش سهم الارث انجام شود.
به علاوه این، بعضی مواقع مشاهده می‌کنیم که یکی از ورثه، تصمیم می‌گیرد سهم الارث خود را بفروشد و بهای آن را صرف اقدامات تجاری مثل سرمایه گذاری در شرکت‌ها و … کند. طرف معامله این شخص امکان دارد دیگر وراث متوفی باشند. به طور مثال بعضی اوقات، وراث دیگر تصمیم ندارند برای فروش مال ارثی اقدام کنند. در این شرایط، وارثی که قصد فروش دارد، بهای سهم خود را دریافت می‌کند و سهم را به افراد دیگر تقدیم می‌کند.
کار را به کاردان بسپارید!
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری
کار را به کاردان بسپارید!
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری
سمیه خدایی پور وکیل پایه یک دادگستری متخصص در دعاوی ملکی، ارثی و قراردادی، در سراسر ایران فعالیت دارد. هر کجای ایران هستید کافی است با شماره زیر تماس بگیرید تا علاوه بر مشاوره، با بررسی دعاوی شما، بهترین مسیر را برای رسیدن به حق و حقوق قانونی خود پیدا کنید. چنانچه در استان‌های ایلام، کرمانشاه و لرستان ساکن هستید، می‌توانید به صورت حضوری مراجعه نمایید.
✅ شماره تماس سمیه خدایی پور در سراسر ایران
فروش سهم الارث قبل از تقسیم ترکه
تقسیم ماترک زمانی انجام می‌شود که هر یک از وراث، قصد داشته باشند برای دریافت سهم قانونی خود اقدام کنند. بعد از انجام این اقدام، مالکیت وراث از حالت اشاعه به حالت مفروز تغییر می‌کند و انتقال سهم الارث به راحتی انجام می‌شود.
حال در فرض فروش سهم الارث پس از انحصار وراثت، هر یک از وراث می‌توانند برای انتقال سهم الارث خود که حالت اشاعه دارد، اقدام کنند. با انجام این اقدام، شخص دریافت کننده، به عنوان شریک جدید معرفی شده و حقوق همان وارث انتقال دهنده را نیز خواهد داشت.
فروش ملک بدون انحصار وراثت
فرض کنید وراث برای دریافت گواهی انحصار وراثت اقدام نکرده‌اند. آیا وراث می‌توانند سهم الارث را قبل از انحصار وراثت به فروش برسانند؟
در این گواهی، مشخصات هر یک از وراث و سهم قانونی آن‌ها مشخص شده است. در نتیجه تا قبل از دریافت گواهی انحصار وراثت، دقیقا مشخص نیست که وراث متوفی، چه کسانی می‌باشند. همچنین تا زمانی که گواهی انحصار وراثت دریافت نشود، انجام اقداماتی مثل پرداخت هزینه کفن و دفن، پرداخت دیون و ادای حقوق متوفی و همچنین پرداخت مالیات بر ارث نیز ممکن نیست. بنابراین هیچ کدام از وراث نمی‌توانند برای فروش سهم الارث قبل از دریافت گواهی انحصار وراثت اقدام کنند.
فروش سهم الارث بدون اجازه سایر وراث
دو حالت متفاوت قبل را به یاد داشته باشید :
۱- هنگامی که وارث، قبل از تقسیم اموال، برای فروش سهم خود که حالت اشاعه دارد، اقدام می‌کند.
۲- هنگامی که سهم هر یک از وراث را به آن‌ها تقدیم کرده‌اند و یکی از آن‌ها، قصد دارد سهم الارث خود را به شخص دیگری انتقال دهد.
در هیچ کدام از حالت‌های ذکر شده، نیازی نیست که وراث برای دریافت اجازه از سایر وراث اقدام کنند. در حقیقت هر یک از وراث با در نظر گرفتن قاعده تسلیط و قاعده ید، قادر هستند سهم الارث خود را به صورت مستقل به سایر اشخاص انتقال دهند. اجازه گرفتن از سایر وراث زمانی نیاز است که شخص، قصد فروش سهم سایر اشخاص را داشته باشد. به طور مثال اگر یکی از وراث، بدون اجازه از سایر آن‌ها، اموال متوفی را به بفروشد، اقدام این شخص، مصداق فروش مال غیر می‌باشد که در نتیجه سایر اشخاص ذی نفع، می‌توانند نسبت به فروش، اعتراض داشته باشند. در نتیجه فروش سهم الارث سایر وراث بدون اجازه و رضایت آن‌ها، امکان پذیر نیست.
فروش سهم الارث قبل از فوت مورث
این مساله، ارتباط مستقیمی با مطالب تقسیم ارث در زمان حیات و تقسیم ارث قبل از فوت دارد. سوال اصلی این است : آیا می‌توان قبل از فوت مورث، برای فروش سهم اقدام کرد؟
در جواب به این سوال می‌توان گفت که تا قبل از فوت مورث، هنوز مفهوم ارث مطرح نشده و در نتیجه مالکیت اموال، متعلق به مورث است و اگر او بخواهد، می‌تواند اموال را به هر شخصی که تمایل دارد انتقال دهد. البته اگر مورث، مالی را به وارث واگذار کند، وارث می‌تواند آن را به فروش برساند.
شرایط فروش سهم الارث
در زمان فروش سهم الارث، باید شرایطی وجود داشته باشند. به این شرایط در متن ماده ۱۹۰ قانون مدنی، اشاره شده است. بر اساس این ماده، شرایط لازم برای صحت معامله، به پنج مورد طبقه بندی می‌شوند :
- قصد
- رضا
- اهلیت
- معین بودن موضوع معامله
- مشروعیت جهت معامله
قصد فروش سهم الارث
وارثی که قصد فروش سهم الارث به غیر را دارد، باید قصد خودش را به وسیله ایجاب یا قبول نشان دهد. البته طرف مقابل هم ملزم به اظهار قصد خود می‌باشد. در گذشته، صرف اعلام قصد فروش با گفتار یا رفتار کافی بود ولی در حال حاضر، امضا و اثر انگشت عقود، بهترین راه برای نمایش اراده می‌باشد. در نتیجه فروش سهم الارث به غیر در فرضی که یکی از طرفین، در حالت مستی یا بیهوشی باشد، از نظر حقوقی مشکل دارد و نمی‌توان ادعا کرد که معامله، به شیوه صحیح انجام شده است.
رضا
رضایت نفسانی هر یک از طرفین، در دسته انواع شرایط فروش سهم الارث قرار می‌گیرد. تا زمانی که شخص، برای فروش سهم خود، رضایت نداشته باشد، معامله صورت گرفته نافذ نخواهد بود. این مساله مخصوصا زمانی اتفاق می‌افتد که افراد، مورد تهدید و اجبار قرار بگیرند. به عبارت دیگر در صورت وجود هر گونه اکراه و یا تهدید شخص توسط اشخاص دیگر، معامله انجام شده غیر نافذ می‌باشد و نفوذ معامله منوط به رضایت بعدی شخص موضوع اکراه است.
اهلیت
منظور از اهلیت، شایستگی آن شخص برای تصرف در اموال و حقوق قانونی او می‌باشد. مصادیق اهلیت توسط قانون گذار ایران در سه دسته طبقه بندی شده است :
- عقل
- بلوغ
- رشادت
نقطه مقابل ۳ مورد ذکر شده به ترتیب جنون، صغر و سفاهت می‌باشد که در صورت تحقق این موارد، قرارداد صورت گرفته غیر نافذ یا حتی باطل خواهد شد. در نتیجه هنگام تنظیم قرارداد، به موارد بالا و شرایط قانونی حاکم بر آن‌ها توجه کنید.
معین بودن موضوع معامله
موضوع معامله شما، سهم الارثی می‌باشد که به وارث تعلق گرفته است. باید این موضوع به میزان متعارف، معین و آشکار باشد، به شکلی که از تحقق هرگونه سردرگمی و تردید جلوگیری کند. به نظر می‌رسد که این مساله در بیشتر مواقع رعایت می‌شود. در مورد فروش سهمی که حالت اشاعه دارد نیز مشکلی وجود ندارد.
مشروعیت جهت معامله
منظور از جهت، انگیزه و هدف از انجام معامله می‌باشد. بر اساس قانون فروش سهم الارث، ضرورتی ندارد که طرفین، هدف و انگیزه انجام معامله را بیان یا آن را در متن قرارداد ذکر کنند. ولی در فرضی که به جهت یا هدف معامله اشاره می‌شود، باید جهت معامله مشروع و بر اساس قانون فروش سهم الارث باشد. در غیر این صورت، قرارداد تنظیم شده، باطل می‌باشد.
مراحل فروش سهم الارث
برای فروش سهم قانونی، مراحل خاص و مشخصی وجود ندارد. این مساله مثل فروش اموال متوفی نیست که حضور مقامات قضایی برای انتقال آن ضروری باشد. در نتیجه به راحتی می‌توانید با تنظیم عقد مناسب خود، برای انتقال و فروش سهم الارث اقدام کنید. البته توجه داشته باشید که فروش سهم الارث محجور تابع نکات خاصی می‌باشد و نسبت به فروش سهم به شیوه عادی و معمول متفاوت است.
| سمیه خدایی پور متخصص دعاوی ملکی در سراسر ایران | ||
| بهترین وکیل ملکی در کرمانشاه | بهترین وکیل ملکی در خرم آباد | بهترین وکیل ملکی در ایلام |